Bądź na bieżąco! Zapisz się na NEWSLETTER
Od miesięcy wśród ekonomistów i uczestników rynków finansowych trwa nieustająca debata na temat tego czy globalna gospodarka po niewidzianej od lat serii podwyżek stóp procentowych przeżyje "miękkie lądowanie" (lub nawet "brak lądowania" - ten slogan narodził się na początku tego roku), czy też raczej "twarde lądowanie" (recesję). Opinie na ten temat zmieniają się wraz z wahaniami nastrojów na giełdach.
Podpowiedzi odnośnie ewentualnej recesji, rozumianej najprościej jako znaczny wzrost bezrobocia, oraz orientacyjnego terminu jej nadejścia, szukać można na rynku nieruchomości. Zgodnie ze znanym sloganem "housing is the business cycle" (mieszkalnictwo to cykl koniunkturalny), zmiany kondycji tego sektora, ze względu na jego fundamentalne znaczenie, leżą u podstaw wahań koniunktury w całej gospodarce.
Przykładem praktycznego zastosowania tej koncepcji jest przytaczany już na naszych łamach indeks NAHB, obrazujący nastroje w sektorze mieszkalnictwa w USA. Z naszej analizy wynika, że z wielomiesięcznym wyprzedzeniem (rzędu 16 miesięcy - wtedy zależność jest największa) potrafił on historycznie sygnalizować recesje w USA (jak i późniejsze ożywienia).
Zależność nie jest co prawda tak perfekcyjna jak można by sobie wymarzyć, ale jest na tyle silna (tzw. współczynnik determinacji na poziomie 0,61, wobec maksymalnej możliwej wartości na poziomie 1,0), że upoważnia do szukania wskazówek. Obecnie indeks NAHB kreśli następującą sekwencję wydarzeń:
- rynek pracy w USA jest w szczytowej formie (stopa bezrobocia 3,5 proc.), ale jego kondycja będzie się stopniowo pogarszać, a trend ten powinien zacząć się rozpędzać gdzieś w okolicach III kwartału br.;
- szczytu bezrobocia (w okolicach 7-8 proc.?) można się spodziewać mniej więcej za rok;
- potem bezrobocie zacznie się z powrotem obniżać.
Najnowsza wartość indeksu NAHB to 45 pkt. w marcu (poprawa o 1 pkt. m/m). Na powyższym wykresie wygładzamy wartości indeksu za pomocą 3-mies. średniej kroczącej (po marcu 43,7) oraz prezentujemy je na osi odwróconej, by lepiej pokazać zależność względem stopy bezrobocia.
Perspektywa spadku stopy bezrobocia w połowie 2024 po wcześniejszym możliwym skoku w górę to efekt tego, że w ostatnich czterech miesiącach indeks NAHB notuje poprawę (co prawda w kwietniu była już tylko symboliczna). Ta poprawa to pośrednio z kolei konsekwencja zmian kosztów finansowania zakupu mieszkań. Podczas gdy między połową 2021 i jesienią 2022 rynkowa stopa oprocentowania kredytów hipotecznych skoczyła szokowo z 3 do 7 proc., wywołując zamrożenie popytu, to od tego czasu nieco koryguje się w dół. Większych obniżek kosztów finansowania spodziewać się można wraz z przyszłym rozpoczęciem cięcia stóp procentowych przez Fed, co stałoby się wraz z nadejściem recesji. Na razie oczywiście jest to ciągle kwestia nieco dalszej przyszłości, bo na początku maja Fed prawdopodobnie dokona jeszcze kolejnej podwyżki.
Reasumując, sprawdzony historycznie indeks NAHB obrazujący nastroje w mieszkalnictwie w USA, z jednej strony oddaje głos za "twardym lądowaniem" gospodarki, czyli wzrostem stopy bezrobocia (który miałby nastąpić stopniowo gdzieś między III kw. 2023 i II kw. 2024), ale jednocześnie kreśli już perspektywę późniejszej poprawy, która miałaby być napędzana spadkiem kosztów finansowania, którego przedsmak widać już w ostatnich miesiącach.
NAHB/Wells Fargo National Housing Market Index powstaje na podstawie comiesięcznej ankiety wśród firm z branży budownictwa jednorodzinnego, zrzeszonych w NAHB (National Association of Home Builders), notabene jednej z największych organizacji branżowych w USA.
Tomasz Hońdo, CFA, Quercus TFI S.A.
