Bądź na bieżąco! Zapisz się na NEWSLETTER
Głośno komentowane odczyty inflacji w USA, których niższe poziomy tak zachwyciły rynki w ostatnim czasie, nie powinny jednak być traktowane jako jedyny element składający się na makroekonomiczny kontekst sytuacji rynkowej. Jako inny, niezwykle ważny element, obserwujemy dane z amerykańskiego rynku nieruchomości, jako jednego z filarów całej gospodarki. Sztandarową pozycją na tej liście jest indeks nastrojów w branży budowlanej (HMI) stowarzyszenia NAHB (National Association of Home Builders), skupiającego ok. 140 tys. firm budowlanych, deweloperów itp.
Indeks NAHB wg najnowszego, listopadowego odczytu znalazł się na poziomie najniższym od 31 miesięcy (obecna wartość to 33 pkt. w przedziale 0-100). Niewiele już brakuje do poziomu odnotowanego po wybuchu pandemii (30 w kwietniu 2020). Różnica w porównaniu z pandemicznym załamaniem jest taka, że wtedy był to gwałtowny, ale bardzo krótkotrwały spadek, podczas gdy obecnie indeks spada już nieprzerwanie od ... 11 miesięcy, zaś szczyt ustanowił jeszcze w listopadzie 2020.
Branża narzeka z jednej strony na rosnące koszty, a z drugiej na załamanie popytu, związane z wysokim oprocentowaniem nowych kredytów hipotecznych.
Dlaczego w ogóle jednak zajmujemy się tym wskaźnikiem? Bo po pierwsze potrafił z półtorarocznym wyprzedzeniem prognozować ruchy stopy bezrobocia w USA zgodnie z zasadą, że rynek mieszkaniowy reaguje jako pierwszy na impulsy takie jak zmiany stóp procentowych. Obecnie jego zachowanie sugeruje skok stopy bezrobocia w przyszłym roku, który mógłby nawet zahaczyć o 2024 rok. To kolejny pro-recesyjny głos w ramach trwającej debaty na temat perspektyw gospodarczych.
Nas oczywiście jeszcze bardziej interesuje to, jaki jest związek między mieszkaniowym indeksem, a zachowaniem cen akcji na Wall Street. Już od lat wskaźnik NAHB podejrzewany bywa o pewne właściwości wyprzedzające względem giełdy. Z naszych obserwacji wynika, że potrafił on faktycznie z wyprzedzeniem sygnalizować szczyty hossy. Przykładowo jego ostatni szczyt (XI 2020) o ponad rok poprzedzał szczyt na Wall Street.
Jeśli zaś chodzi o dołki bessy - bo to teraz nas najbardziej przecież interesuje - takie wyprzedzenie miało miejsce w zasadzie wyłącznie w latach 2001-02, ale na ogół dołki indeksu NAHB i S&P 500 ustanawiane są raczej równolegle. Innymi słowy, nie będzie trwałej hossy bez ustanowienia twardego dna przez indeks branży mieszkaniowej.
Co historycznie sprzyjało ustanowieniu takiego dołka? Niemal wszystkie zbadane przez nas przypadki (z wyjątkiem jednego, z 1995 roku) miały jedną cechę wspólną - spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Na razie ten warunek nie jest oczywiście spełniony, bo benchmarkowa stopa oprocentowania 30-letniego kredytu przekracza 7 proc., co jest poziomem najwyższym od ... dwóch dekad.
Reasumując, sygnały z amerykańskiego rynku mieszkaniowego - jako jednego z filarów gospodarki - wpisują się w recesyjny scenariusz na przyszły rok i przy okazji nieźle tłumaczą tegoroczną bessę na Wall Street. Będziemy cierpliwie czekać na oznaki odwrócenia tego trendu, choć na razie może być o to trudno w warunkach najwyższych od dwóch dekad kosztów finansowania.
Tomasz Hońdo, CFA, Quercus TFI S.A.
Artykuł wyraża poglądy autora i nie stanowi oficjalnej rekomendacji Quercus TFI S.A.
